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== 損しない為の不動産のお話 ==

☆農地の相続について☆

農地


こんにちは!

仙台にてワンストップで不動産の相談が出来る小松商事の溝口です(^^)

最近、農地案件の取り扱いが多く、今年は宮城県県内で3件農地の仲介をさせて

頂きました。その他自社でも地主さんに農地を転用して頂き借地として借りている

物件もございます。 

そして現在進行形で、農地売買の仲介で進めている案件もございます。

そういった背景も踏まえ、今日はこれからさらに増えてくるであろう

農地の相続について触れたいと思います。

まず相続が発生した際に、親が所有していた農地を引き継ぐといった

ケースがあります。

例えば相続人の方は都心でサラリーマンをしており、相続した農地は

利用されず、耕作放棄地となってしまう、ということは充分に考えられる状況です。

まず農地を相続した際、最初に確認が必要なのはその農地が市街化区域内

か市街化調整区域のどちらのエリアになっているかです。

このどちらかのエリアにより、固定資産税と相続税が変わってきます!

簡単な説明にはなりますが、

市街化区域・・・無秩序な開発を防ぎ、インフラを整備し、街づくりを推進していく

         地域で一般的な住宅街や市街地等はこのエリアになります。

市街化調整区域・・・農林漁業の振興や自然環境の保全を図るため、

         転入者が住むための住宅建築を規制し、商業施設等も制限される

         区域となります。

こういった事から、市街化調整区域の農地は農地から宅地

に転用する事が非常に困難な為、固定資産税の課税は安くなります。

一方市街化区域内の農地は比較的容易に農地から宅地へ転用ができます。

そしてその市街化区域内の農地には大きく分けて3つあり、固定資産税に

関してはそれぞれ課税価格が変わってきます。

まず市街化区域には生産緑地・一般市街化区域農地・

特定市街化区域農地
と分かれています。

生産緑地とは都市部でも昔から農業をしており、税制面でも農地として

評価をされている場所になり、1992年より30年間の営農を

義務付けられている場所になります。

一般市街化区域農地は、 生産緑地以外の農地となります。

土地の評価は宅地並みの評価をされますが、課税に関しては

農地に準じた課税となりますので少し固定資産税の面では

優遇を受ける形となります。

特定市街化区域農地は 三大都市圏(東京・大阪・愛知)とその

近郊エリアの市街化区域農地になります。

上記を踏まえ、評価方法や課税方法も下記のようになります。

生産緑地→農地評価、農地課税

一般市街化区域農地→宅地並み評価、農地に準じた課税

特定市街化区域農家→宅地並み評価、宅地並み課税


上記の点から、相続における課税は一般市街化区域農地と

特定市街化区域農地の場合、宅地並み評価で相続税が課税される

為(その農地が宅地になった場合の評価額から、農地から宅地にする際

の造成費に相当する額を差し引いた額
)、色々な対策が

必要になってくるのではないかと思います。→是非私にご相談ください!

では、実際に相続した農地はどのように活用したらよいのでしょうか。

そもそも農地は、国民の食糧自給の礎となる、ということから、

上記でご説明したとおり簡単に売却したり、農地から宅地へ転用

することが認められていません。

農地法にそれぞれ要件が定められており、農業委員会への

許可や届出が必要になります。

農地の所在や規模に応じて、「原則許可が認められない」「

原則許可」とそれぞれ決められています。

条件に応じて、活用方法を検討していくようにしましょう。

活用方法は大きく分けて、「農家に貸す」「売却する」「転用する」

といった方法があります。

「農家に貸す」

一番、許可等の面でハードルが低い方法はこの農家に貸すという方法でしょうか。

農地法の制限は、原則として良好な営農条件を備える土地については、

そのまま農地として保護していきたい、という理念に基づいています。

農地をそのまま農地として利用することになるので、許可等のハードルは

低くなります。

ただ、そもそも農家自体の人手不足という状況があるので、借り手が

つかないという問題も生じます。

農業委員会による斡旋や、農地バンクへの登録なども利用してみましょう。

「売却する」

そのまま農家に売る、という方法です。

こちらも農地として利用されることになるので、許可等のハードルも

高くはありませんが、やはり買い手がつかない、という問題は残ります。

また、買いたいという農家の方がいても、その方に資金力がなければいけません。

「転用する」

こちらは、土地自体を「農地」から「宅地」や「資材置き場」「太陽光発電所」

に変更してしまう方法です。

農地に比べて利用方法が広がり資産性も増すので、自ら利用する場合も

、他人に貸す・売る場合にも、選択肢が広がります。

ただ、この方法のネックはそもそも転用することの許可等が下りにくい、

という点です。→是非私にご相談ください!

良好な営農条件を備える農地は保護したい、という農地法の趣旨からすると、

農地ではなくなってしまうので、許可等の条件が厳しくなっています。

相続した農地について利用予定がない場合には、なるべく

早めに活用方法を検討された方がよいかもしれません。

長いブログになってしまいましたが仙台市近郊(名取、富谷、多賀城、

塩竈、利府、大崎、石巻、岩沼)にて市街化区域内の農地の相続、

活用でお困りの方はどうぞお気軽にご相談下さいませ(^^)!!


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== 損しない為の不動産のお話 ==

☆ハザードマップ活用法☆

ハザードマップ-1024x378


こんにちは(^^) 小松商事の溝口です!

今年は本当に災害の多い年です。

島根県の地震から始まり、大阪府北部地震、7月の西日本豪雨や

数々の台風、そして北海道胆振東部地震。。。

これらは自然災害なので、防ぐこともどうする事もできないのですが、

住まい探しをする上では、家族の命や将来の資産に関わる事なので、

少しでも被害を抑えれるエリアを、住い探しの条件に入れて頂ければと思います。

そしてその一つの方法がハザードマップによる確認です!!

ハザードマップとは、地震、津波・高潮、土砂、浸水などの自然災害が

発生した際、予測される被害の大きさと、被害が及ぶ範囲を地図化

したものです。

東日本大震災以降、ハザードマップの改定も進み、より精度の高いものと

なっております。

そしてハザードマップには、被災する危険がある地域や避難場所などが

示されているため、自宅周辺のマップを確認しておけば、災害発生時に

安全に避難できます。 ちなみに今回の豪雨被害とハザードマップの水害箇所が

一致していたのが話題となりました。

各地域でも独自のハザードマップを作成したり、避難訓練を

実施している地域もあります。

お年寄りの多い地域では避難訓練とともに体の不自由な方や

お年寄りの方に声かけ運動をして避難場所に移動する練習をする

様子がテレビで紹介されていました。

日頃から、どこに避難すれば良いのか、現在住んでいる場所はどうなんだろう?

と危機意識をもつ事も大切な事だと思います。

わがまちハザードマップと地盤サポートマップの2つをご紹介いたします。

是非ご家族と一緒にご覧に成り避難場所へのルートを考えたり、

通勤通学の帰宅ルートの参考にして頂ければ幸いです。

わがまちハザードマップ

https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

地盤サポートマップ

https://www.j-shield.co.jp/supportmap/index.htm

その他にも各自治体でもハザードマップはありますので

確認してみてはいかがでしょうか。

私自身、宮城県という地震の多いエリアに住んでおり、東日本大震災

も経験しましたが、防災に対する意識は震災前とはくらべものにならない位

高くなりました。

少し最初の住まい選びの条件に関する主旨と少しずれてきたような

気がしますが、自然災害はいつ来るか分かりません。

心の備え、そして防災用品も万全にしておきたいものです!!

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== 未分類 ==

相続法改正 ~わかりやすい解説~

相続


こんにちは

小松商事の溝口です(^^)

今日は相続税の改正部分だけかいつまんで触れたいと思います。

昨今の超高齢化に伴い、最近看板や広告でも相続無料相談という文字が

が仙台でも増えてきたような気がします。

みなさんの街ではいかがでしょうか?

私自身も、相続診断士会という会の勉強会にご招待いただき、

勉強する機会があったり、何かと【相続】に触れる機会が増えてきました。

しかし、知り合いの弁護士、司法書士の先生や相続診断士の方に聞くと

実情としては被相続人(祖父母等)自らが生前に相続相談にくるケースは少なく、

当然被相続人が存命している段階で、相続人になる予定の方

からの相談も多くはないとの事でした。

大半は被相続人(祖父母等)が亡くなり身内で話がこじれてから相談というケースが

多いようです。 やはり相続相談というと、亡くなる前にお金の話をするなんて

という後ろめたい感情を持つ方も少なくないようで、ましてその看板があるお店に

入るところを知人に見られたくないという方もいらっしゃるようです。

しかし、実際にはこれからの高齢化社会の中では相続に関するいろいろな問題

が増えてくると予想されるので、よくある言葉にはなりますが、

争続ではなく、円満に相続をする上ではやはり、事前の準備

(最近の言葉でいうと終活ですね)が必要だと思います。

そういった中で平成30年7月6日に民法が改正されました。

<法務省>http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html

相続法の分野については、昭和55年以来の大改正と言われています。

では具体的にどういった改正があったのでしょうか。

大きく変わった点のひとつが、いわゆる「配偶者居住権」の新設です。

超高齢化社会を迎えたいま、相続が発生した際にその配偶者もまた

超高齢である、という状況が発生しています。

その配偶者の住まいを確保するために新設されたのが「配偶者居住権」です。

これまでは遺産相続が発生した場合に、自宅の名義を誰にするか、という

一択しかありませんでした。

今回の民法改正により「配偶者居住権」が創設されたため、

「不動産の名義を誰にするのか」とは別に「住む権利を持つのは誰になるか」、

というように「所有権」と「居住権」を分けて協議することができるようになりました。

父親が亡くなったあと、実家にそのまま母親が住むのは当たり前のようにも感じますが

、それを法律で守らなければならないほど、親族間のつながりが希薄になっている、

個人間の権利意識が変わってきている、ということのようです。

遺産分割協議においても、「居住権」と「居住権という負担付の所有権」

という評価になりますので、それぞれの価格での相続税の判断になるようです。

さらに、遺言書に記載することで、この「配偶者居住権」を指定することもできるようになります。

「配偶者に不動産保有の負担を負わせたくないけれども、終の棲家を確保してあげたい」

といったニーズには応えられるのかもしれません。

また、この「配偶者居住権」を第三者に対抗するには、登記が必要になります。

登記をしておくことで、居住権があることを相続人以外の人にも証明できるようになるのです。

この改正民法の施行日はこれから決まるようですが、実際の運用までにも

周辺情報に気をつけてきましょう。

実際にはこの配偶者居住権以外にも、不動産に係る相続の場合

弊社のような不動産会社で事前に相談にのっていただければ

解決出来る問題もございますので、是非お気軽にお問合せ下さい!!


お問い合わせ先はこちら

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