== 損しない為の不動産のお話 ==

☆農地の相続について☆

農地


こんにちは!

仙台にてワンストップで不動産の相談が出来る小松商事の溝口です(^^)

最近、農地案件の取り扱いが多く、今年は宮城県県内で3件農地の仲介をさせて

頂きました。その他自社でも地主さんに農地を転用して頂き借地として借りている

物件もございます。 

そして現在進行形で、農地売買の仲介で進めている案件もございます。

そういった背景も踏まえ、今日はこれからさらに増えてくるであろう

農地の相続について触れたいと思います。

まず相続が発生した際に、親が所有していた農地を引き継ぐといった

ケースがあります。

例えば相続人の方は都心でサラリーマンをしており、相続した農地は

利用されず、耕作放棄地となってしまう、ということは充分に考えられる状況です。

まず農地を相続した際、最初に確認が必要なのはその農地が市街化区域内

か市街化調整区域のどちらのエリアになっているかです。

このどちらかのエリアにより、固定資産税と相続税が変わってきます!

簡単な説明にはなりますが、

市街化区域・・・無秩序な開発を防ぎ、インフラを整備し、街づくりを推進していく

         地域で一般的な住宅街や市街地等はこのエリアになります。

市街化調整区域・・・農林漁業の振興や自然環境の保全を図るため、

         転入者が住むための住宅建築を規制し、商業施設等も制限される

         区域となります。

こういった事から、市街化調整区域の農地は農地から宅地

に転用する事が非常に困難な為、固定資産税の課税は安くなります。

一方市街化区域内の農地は比較的容易に農地から宅地へ転用ができます。

そしてその市街化区域内の農地には大きく分けて3つあり、固定資産税に

関してはそれぞれ課税価格が変わってきます。

まず市街化区域には生産緑地・一般市街化区域農地・

特定市街化区域農地
と分かれています。

生産緑地とは都市部でも昔から農業をしており、税制面でも農地として

評価をされている場所になり、1992年より30年間の営農を

義務付けられている場所になります。

一般市街化区域農地は、 生産緑地以外の農地となります。

土地の評価は宅地並みの評価をされますが、課税に関しては

農地に準じた課税となりますので少し固定資産税の面では

優遇を受ける形となります。

特定市街化区域農地は 三大都市圏(東京・大阪・愛知)とその

近郊エリアの市街化区域農地になります。

上記を踏まえ、評価方法や課税方法も下記のようになります。

生産緑地→農地評価、農地課税

一般市街化区域農地→宅地並み評価、農地に準じた課税

特定市街化区域農家→宅地並み評価、宅地並み課税


上記の点から、相続における課税は一般市街化区域農地と

特定市街化区域農地の場合、宅地並み評価で相続税が課税される

為(その農地が宅地になった場合の評価額から、農地から宅地にする際

の造成費に相当する額を差し引いた額
)、色々な対策が

必要になってくるのではないかと思います。→是非私にご相談ください!

では、実際に相続した農地はどのように活用したらよいのでしょうか。

そもそも農地は、国民の食糧自給の礎となる、ということから、

上記でご説明したとおり簡単に売却したり、農地から宅地へ転用

することが認められていません。

農地法にそれぞれ要件が定められており、農業委員会への

許可や届出が必要になります。

農地の所在や規模に応じて、「原則許可が認められない」「

原則許可」とそれぞれ決められています。

条件に応じて、活用方法を検討していくようにしましょう。

活用方法は大きく分けて、「農家に貸す」「売却する」「転用する」

といった方法があります。

「農家に貸す」

一番、許可等の面でハードルが低い方法はこの農家に貸すという方法でしょうか。

農地法の制限は、原則として良好な営農条件を備える土地については、

そのまま農地として保護していきたい、という理念に基づいています。

農地をそのまま農地として利用することになるので、許可等のハードルは

低くなります。

ただ、そもそも農家自体の人手不足という状況があるので、借り手が

つかないという問題も生じます。

農業委員会による斡旋や、農地バンクへの登録なども利用してみましょう。

「売却する」

そのまま農家に売る、という方法です。

こちらも農地として利用されることになるので、許可等のハードルも

高くはありませんが、やはり買い手がつかない、という問題は残ります。

また、買いたいという農家の方がいても、その方に資金力がなければいけません。

「転用する」

こちらは、土地自体を「農地」から「宅地」や「資材置き場」「太陽光発電所」

に変更してしまう方法です。

農地に比べて利用方法が広がり資産性も増すので、自ら利用する場合も

、他人に貸す・売る場合にも、選択肢が広がります。

ただ、この方法のネックはそもそも転用することの許可等が下りにくい、

という点です。→是非私にご相談ください!

良好な営農条件を備える農地は保護したい、という農地法の趣旨からすると、

農地ではなくなってしまうので、許可等の条件が厳しくなっています。

相続した農地について利用予定がない場合には、なるべく

早めに活用方法を検討された方がよいかもしれません。

長いブログになってしまいましたが仙台市近郊(名取、富谷、多賀城、

塩竈、利府、大崎、石巻、岩沼)にて市街化区域内の農地の相続、

活用でお困りの方はどうぞお気軽にご相談下さいませ(^^)!!


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☆ハザードマップ活用法☆

ハザードマップ-1024x378


こんにちは(^^) 小松商事の溝口です!

今年は本当に災害の多い年です。

島根県の地震から始まり、大阪府北部地震、7月の西日本豪雨や

数々の台風、そして北海道胆振東部地震。。。

これらは自然災害なので、防ぐこともどうする事もできないのですが、

住まい探しをする上では、家族の命や将来の資産に関わる事なので、

少しでも被害を抑えれるエリアを、住い探しの条件に入れて頂ければと思います。

そしてその一つの方法がハザードマップによる確認です!!

ハザードマップとは、地震、津波・高潮、土砂、浸水などの自然災害が

発生した際、予測される被害の大きさと、被害が及ぶ範囲を地図化

したものです。

東日本大震災以降、ハザードマップの改定も進み、より精度の高いものと

なっております。

そしてハザードマップには、被災する危険がある地域や避難場所などが

示されているため、自宅周辺のマップを確認しておけば、災害発生時に

安全に避難できます。 ちなみに今回の豪雨被害とハザードマップの水害箇所が

一致していたのが話題となりました。

各地域でも独自のハザードマップを作成したり、避難訓練を

実施している地域もあります。

お年寄りの多い地域では避難訓練とともに体の不自由な方や

お年寄りの方に声かけ運動をして避難場所に移動する練習をする

様子がテレビで紹介されていました。

日頃から、どこに避難すれば良いのか、現在住んでいる場所はどうなんだろう?

と危機意識をもつ事も大切な事だと思います。

わがまちハザードマップと地盤サポートマップの2つをご紹介いたします。

是非ご家族と一緒にご覧に成り避難場所へのルートを考えたり、

通勤通学の帰宅ルートの参考にして頂ければ幸いです。

わがまちハザードマップ

https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

地盤サポートマップ

https://www.j-shield.co.jp/supportmap/index.htm

その他にも各自治体でもハザードマップはありますので

確認してみてはいかがでしょうか。

私自身、宮城県という地震の多いエリアに住んでおり、東日本大震災

も経験しましたが、防災に対する意識は震災前とはくらべものにならない位

高くなりました。

少し最初の住まい選びの条件に関する主旨と少しずれてきたような

気がしますが、自然災害はいつ来るか分かりません。

心の備え、そして防災用品も万全にしておきたいものです!!

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親からの贈与

20180618贈与税

小松商事のみぞぐちです(^^)

皆様お盆はいかがお過ごしでしょうか?

私は11日~15日までお盆休みを頂き、実家のある青森県三沢市と妻の実家の八戸市

に帰省してきました。

毎度帰った時に思うのは、親もいつまでも若くないんだなということですね(^^;)

私と同様、お盆やお正月に実家に帰ると、ただ『よく帰ってきたね~』ではすまず、

お墓のお話やお金のお話になるかたも少なくないと思いますので、今日は贈与に

ふれてみたいと思います。

個人から現金や不動産などの財産をもらった人には、贈与税が課せられます。

贈与税はその人が1月1日~12月31日までの1年間にもらった

財産の合計額から、基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して課せられます。


したがって、1年間のもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

贈与税は課税価格に応じた税率が設定されており、受けた贈与の額が大きいほど税率も

高くなります。

なお、税額計算のもととなる評価は、不動産の場合、土地は路線価方式、建

物は固定資産税評価額をもとに決定
するので、一般に時価よりも安くなることから、

現金を贈与するよりは節税ができます。

また、贈与後3年以内に相続が発生した場合には、その贈与財産は相続財産に

含めなければなりません。

ただし、法定相続人とならない孫や娘婿に対する贈与は、法定相続人への贈与とは

異なり相続財産に加算されないため、生前贈与としては効果的です。

親などから住宅取得のための資金援助を受ける場合、110万円までには非課税となります。

相続時精算課税を選択すれば、2千5百万円まで非課税となります。

そのうえ、平成33年12月31日までであれば、さらに最高で3千万円まで非課税となります。

したがって、毎年の基礎控除額110万円に最高3千万円を加えた5,500万円まで

贈与を受けても税金はかかりません。

ただし、贈与を受ける者は、その年の1月1日現在で20歳以上の子・孫で、

贈与を受けた年の合計所得金額が、2千万円以下の者でなければなりません。


また、取得する住宅についても、床面積50㎡以上で、半分以上が自己居住用

でなければなりません。

なお、いちど相続時精算課税を選択すると、その後の撤回はできないうえ、

相続時に贈与財産の価額を相続財産に加算して相続税を支払うことになるので、

相続時精算課税の選択については十分な検討が必要です。

どんな場合に税金がかかるのかを知っておかないと、親からの贈与でも課税対象

となってしまう場合もあるので、しっかりと調べてから受けると良いかもしれませんね!!


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「事故物件」価格への影響【実例】

「事故物件」価格への影響【実例】

小松商事の溝口です。

夏なので少し怖い話。。。ではないんですが、少し事故物件にかかわるお話です((+_+))!

このブログを読んでいらっしゃる方の中にも物件をお探しの方もいらっしゃると思いますが、

たまになんでこんなに安いんだろうという物件てありますよね。

その安い物件には、それなりの理由があります。

その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というのがあります。

物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。

これが事故物件であるサインです。

最近知り合いの業者さんから聞いた事故物件は、前所有者が2017年9月にお風呂場で自殺したというものでした。

価格は2,780万円、広さは約75平米。

同時期に同マンション内で売りに出ていた他の住戸が4,600万円。

4,600万円の物件の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。

条件を揃えるため、事故物件の平米単価を、4,600万円の物件の広さで割戻してみたところ、約3,100万円となりました。

さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたため、その分の

補正を行うと、事故物件は3,200~3,300万円相当の値付けをしているという結果がでました。

つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,400万円程度の差がついているということになります。

これが事故の影響と言えるでしょう。

確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。死亡の原因

が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は柔らぐと思うのです

が...

なお、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、

事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階

で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが

一般的です。

病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格

への影響はありません。

家の価格というのは、「将来自分が売った価格-買った価格」の差で決まります。

自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであ

れば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、「万人が好む=リセールバ

リューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばない方がいいと思います。


┗ 18:54:55 ━ Page top ━…‥・
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