== 損しない為の不動産のお話 ==

☆農地の相続について☆

農地


こんにちは!

仙台にてワンストップで不動産の相談が出来る小松商事の溝口です(^^)

最近、農地案件の取り扱いが多く、今年は宮城県県内で3件農地の仲介をさせて

頂きました。その他自社でも地主さんに農地を転用して頂き借地として借りている

物件もございます。 

そして現在進行形で、農地売買の仲介で進めている案件もございます。

そういった背景も踏まえ、今日はこれからさらに増えてくるであろう

農地の相続について触れたいと思います。

まず相続が発生した際に、親が所有していた農地を引き継ぐといった

ケースがあります。

例えば相続人の方は都心でサラリーマンをしており、相続した農地は

利用されず、耕作放棄地となってしまう、ということは充分に考えられる状況です。

まず農地を相続した際、最初に確認が必要なのはその農地が市街化区域内

か市街化調整区域のどちらのエリアになっているかです。

このどちらかのエリアにより、固定資産税と相続税が変わってきます!

簡単な説明にはなりますが、

市街化区域・・・無秩序な開発を防ぎ、インフラを整備し、街づくりを推進していく

         地域で一般的な住宅街や市街地等はこのエリアになります。

市街化調整区域・・・農林漁業の振興や自然環境の保全を図るため、

         転入者が住むための住宅建築を規制し、商業施設等も制限される

         区域となります。

こういった事から、市街化調整区域の農地は農地から宅地

に転用する事が非常に困難な為、固定資産税の課税は安くなります。

一方市街化区域内の農地は比較的容易に農地から宅地へ転用ができます。

そしてその市街化区域内の農地には大きく分けて3つあり、固定資産税に

関してはそれぞれ課税価格が変わってきます。

まず市街化区域には生産緑地・一般市街化区域農地・

特定市街化区域農地
と分かれています。

生産緑地とは都市部でも昔から農業をしており、税制面でも農地として

評価をされている場所になり、1992年より30年間の営農を

義務付けられている場所になります。

一般市街化区域農地は、 生産緑地以外の農地となります。

土地の評価は宅地並みの評価をされますが、課税に関しては

農地に準じた課税となりますので少し固定資産税の面では

優遇を受ける形となります。

特定市街化区域農地は 三大都市圏(東京・大阪・愛知)とその

近郊エリアの市街化区域農地になります。

上記を踏まえ、評価方法や課税方法も下記のようになります。

生産緑地→農地評価、農地課税

一般市街化区域農地→宅地並み評価、農地に準じた課税

特定市街化区域農家→宅地並み評価、宅地並み課税


上記の点から、相続における課税は一般市街化区域農地と

特定市街化区域農地の場合、宅地並み評価で相続税が課税される

為(その農地が宅地になった場合の評価額から、農地から宅地にする際

の造成費に相当する額を差し引いた額
)、色々な対策が

必要になってくるのではないかと思います。→是非私にご相談ください!

では、実際に相続した農地はどのように活用したらよいのでしょうか。

そもそも農地は、国民の食糧自給の礎となる、ということから、

上記でご説明したとおり簡単に売却したり、農地から宅地へ転用

することが認められていません。

農地法にそれぞれ要件が定められており、農業委員会への

許可や届出が必要になります。

農地の所在や規模に応じて、「原則許可が認められない」「

原則許可」とそれぞれ決められています。

条件に応じて、活用方法を検討していくようにしましょう。

活用方法は大きく分けて、「農家に貸す」「売却する」「転用する」

といった方法があります。

「農家に貸す」

一番、許可等の面でハードルが低い方法はこの農家に貸すという方法でしょうか。

農地法の制限は、原則として良好な営農条件を備える土地については、

そのまま農地として保護していきたい、という理念に基づいています。

農地をそのまま農地として利用することになるので、許可等のハードルは

低くなります。

ただ、そもそも農家自体の人手不足という状況があるので、借り手が

つかないという問題も生じます。

農業委員会による斡旋や、農地バンクへの登録なども利用してみましょう。

「売却する」

そのまま農家に売る、という方法です。

こちらも農地として利用されることになるので、許可等のハードルも

高くはありませんが、やはり買い手がつかない、という問題は残ります。

また、買いたいという農家の方がいても、その方に資金力がなければいけません。

「転用する」

こちらは、土地自体を「農地」から「宅地」や「資材置き場」「太陽光発電所」

に変更してしまう方法です。

農地に比べて利用方法が広がり資産性も増すので、自ら利用する場合も

、他人に貸す・売る場合にも、選択肢が広がります。

ただ、この方法のネックはそもそも転用することの許可等が下りにくい、

という点です。→是非私にご相談ください!

良好な営農条件を備える農地は保護したい、という農地法の趣旨からすると、

農地ではなくなってしまうので、許可等の条件が厳しくなっています。

相続した農地について利用予定がない場合には、なるべく

早めに活用方法を検討された方がよいかもしれません。

長いブログになってしまいましたが仙台市近郊(名取、富谷、多賀城、

塩竈、利府、大崎、石巻、岩沼)にて市街化区域内の農地の相続、

活用でお困りの方はどうぞお気軽にご相談下さいませ(^^)!!


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