== 損しない為の不動産のお話 ==

☆ハザードマップ活用法☆

ハザードマップ-1024x378


こんにちは(^^) 小松商事の溝口です!

今年は本当に災害の多い年です。

島根県の地震から始まり、大阪府北部地震、7月の西日本豪雨や

数々の台風、そして北海道胆振東部地震。。。

これらは自然災害なので、防ぐこともどうする事もできないのですが、

住まい探しをする上では、家族の命や将来の資産に関わる事なので、

少しでも被害を抑えれるエリアを、住い探しの条件に入れて頂ければと思います。

そしてその一つの方法がハザードマップによる確認です!!

ハザードマップとは、地震、津波・高潮、土砂、浸水などの自然災害が

発生した際、予測される被害の大きさと、被害が及ぶ範囲を地図化

したものです。

東日本大震災以降、ハザードマップの改定も進み、より精度の高いものと

なっております。

そしてハザードマップには、被災する危険がある地域や避難場所などが

示されているため、自宅周辺のマップを確認しておけば、災害発生時に

安全に避難できます。 ちなみに今回の豪雨被害とハザードマップの水害箇所が

一致していたのが話題となりました。

各地域でも独自のハザードマップを作成したり、避難訓練を

実施している地域もあります。

お年寄りの多い地域では避難訓練とともに体の不自由な方や

お年寄りの方に声かけ運動をして避難場所に移動する練習をする

様子がテレビで紹介されていました。

日頃から、どこに避難すれば良いのか、現在住んでいる場所はどうなんだろう?

と危機意識をもつ事も大切な事だと思います。

わがまちハザードマップと地盤サポートマップの2つをご紹介いたします。

是非ご家族と一緒にご覧に成り避難場所へのルートを考えたり、

通勤通学の帰宅ルートの参考にして頂ければ幸いです。

わがまちハザードマップ

https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/

地盤サポートマップ

https://www.j-shield.co.jp/supportmap/index.htm

その他にも各自治体でもハザードマップはありますので

確認してみてはいかがでしょうか。

私自身、宮城県という地震の多いエリアに住んでおり、東日本大震災

も経験しましたが、防災に対する意識は震災前とはくらべものにならない位

高くなりました。

少し最初の住まい選びの条件に関する主旨と少しずれてきたような

気がしますが、自然災害はいつ来るか分かりません。

心の備え、そして防災用品も万全にしておきたいものです!!

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== 未分類 ==

相続法改正 ~わかりやすい解説~

相続


こんにちは

小松商事の溝口です(^^)

今日は相続税の改正部分だけかいつまんで触れたいと思います。

昨今の超高齢化に伴い、最近看板や広告でも相続無料相談という文字が

が仙台でも増えてきたような気がします。

みなさんの街ではいかがでしょうか?

私自身も、相続診断士会という会の勉強会にご招待いただき、

勉強する機会があったり、何かと【相続】に触れる機会が増えてきました。

しかし、知り合いの弁護士、司法書士の先生や相続診断士の方に聞くと

実情としては被相続人(祖父母等)自らが生前に相続相談にくるケースは少なく、

当然被相続人が存命している段階で、相続人になる予定の方

からの相談も多くはないとの事でした。

大半は被相続人(祖父母等)が亡くなり身内で話がこじれてから相談というケースが

多いようです。 やはり相続相談というと、亡くなる前にお金の話をするなんて

という後ろめたい感情を持つ方も少なくないようで、ましてその看板があるお店に

入るところを知人に見られたくないという方もいらっしゃるようです。

しかし、実際にはこれからの高齢化社会の中では相続に関するいろいろな問題

が増えてくると予想されるので、よくある言葉にはなりますが、

争続ではなく、円満に相続をする上ではやはり、事前の準備

(最近の言葉でいうと終活ですね)が必要だと思います。

そういった中で平成30年7月6日に民法が改正されました。

<法務省>http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html

相続法の分野については、昭和55年以来の大改正と言われています。

では具体的にどういった改正があったのでしょうか。

大きく変わった点のひとつが、いわゆる「配偶者居住権」の新設です。

超高齢化社会を迎えたいま、相続が発生した際にその配偶者もまた

超高齢である、という状況が発生しています。

その配偶者の住まいを確保するために新設されたのが「配偶者居住権」です。

これまでは遺産相続が発生した場合に、自宅の名義を誰にするか、という

一択しかありませんでした。

今回の民法改正により「配偶者居住権」が創設されたため、

「不動産の名義を誰にするのか」とは別に「住む権利を持つのは誰になるか」、

というように「所有権」と「居住権」を分けて協議することができるようになりました。

父親が亡くなったあと、実家にそのまま母親が住むのは当たり前のようにも感じますが

、それを法律で守らなければならないほど、親族間のつながりが希薄になっている、

個人間の権利意識が変わってきている、ということのようです。

遺産分割協議においても、「居住権」と「居住権という負担付の所有権」

という評価になりますので、それぞれの価格での相続税の判断になるようです。

さらに、遺言書に記載することで、この「配偶者居住権」を指定することもできるようになります。

「配偶者に不動産保有の負担を負わせたくないけれども、終の棲家を確保してあげたい」

といったニーズには応えられるのかもしれません。

また、この「配偶者居住権」を第三者に対抗するには、登記が必要になります。

登記をしておくことで、居住権があることを相続人以外の人にも証明できるようになるのです。

この改正民法の施行日はこれから決まるようですが、実際の運用までにも

周辺情報に気をつけてきましょう。

実際にはこの配偶者居住権以外にも、不動産に係る相続の場合

弊社のような不動産会社で事前に相談にのっていただければ

解決出来る問題もございますので、是非お気軽にお問合せ下さい!!


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== スタッフ日記 ==

海外の玄関ドアは内開き 日本はなぜ外開きなのか?

こんにちは!小松商事のMIZOGUCHIです(^^)/

輸入住宅をメインにご提案している弊社ですが、お客様から要望がない限り

取り入れない海外様式が大きいもので3つあります。

まずは土足OK←こちらは未だかつて要望はありません。

次はお風呂とトイレが一緒🚻🛁←こちらは何度かご要望がありました。

そして、最後の一つは玄関ドアの内開き!←こちらも未だにご要望はゼロ。

今回はこのドアの開き勝手についてクローズアップしてみました!

家屋の玄関扉一つをとっても国によって文化的な違いがでます。

今では日本でも引き戸よりドアが一般的ですが、元来ドアを使ってきた欧米が内開き

なのに対して日本は外開き。なぜなんでしょうか?

まず、海外(特に欧米)のドアが内開きである理由ですが、これは防犯上の理由

からだといわれています。

玄関ドア 内開き


不審者が無理やり中に入ってこようとしたとき、内開きのドアなら全体重をかけてドア

を押して閉め、さらに家具を立て掛けるなどすれば、侵入を防ぐことができるからです。

では日本ではなぜ外開きなのでしょうか?

玄関ドア-外開き

ご存知の方も多いと思いますが、もっとも大きな理由は、日本では

玄関で靴を脱ぐ習慣があるからです。

もし内側にドアが開いてしまうと、脱いだ靴などが邪魔をして開閉がとても不便です。

お気に入りの靴が潰されてしまうこともあるでしょう。たたき(履物を脱ぐ場所)が狭くなり、

靴を脱ぐことも難しくなりますね。そこで、限られた玄関のスペースを最大限に利用する

考えから外開きのドアになったといわれています。

また一方で、ドアに付着した雨やホコリなどのゴミも、外開きにすることで室内への

侵入を防ぐことができます。

雨が続いたり台風がやってくる日本の気候からも理に適っているといえます。

欧米で防犯が理由とされたのに、それが日本ではあまり大きな理由とならなかったのは、

ドアが普及した頃の日本の文化が関係しているのかもしれません。

かつては玄関に鍵をかけることなく出かけ、また近所の誰もが気軽に

お邪魔するのが当たり前でした。そうした「安全」が前提のころには、

防犯よりも靴を脱いで家に上がる習慣の方が重要だった、ということかもしれません。

ちなみに日本でも違う理由で古くから内開きのドアを採用している例が

あるのをご存知でしょうか? それは公共のホテルやオフィスビルなどです。

これは防災時に避難経路の妨げにならないよう通路側にはドアが開かないように

しているそうです。

ドアの開き方ひとつにも、それぞれ深い理由があるようです。


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== 損しない為の不動産のお話 ==

親からの贈与

20180618贈与税

小松商事のみぞぐちです(^^)

皆様お盆はいかがお過ごしでしょうか?

私は11日~15日までお盆休みを頂き、実家のある青森県三沢市と妻の実家の八戸市

に帰省してきました。

毎度帰った時に思うのは、親もいつまでも若くないんだなということですね(^^;)

私と同様、お盆やお正月に実家に帰ると、ただ『よく帰ってきたね~』ではすまず、

お墓のお話やお金のお話になるかたも少なくないと思いますので、今日は贈与に

ふれてみたいと思います。

個人から現金や不動産などの財産をもらった人には、贈与税が課せられます。

贈与税はその人が1月1日~12月31日までの1年間にもらった

財産の合計額から、基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対して課せられます。


したがって、1年間のもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません。

贈与税は課税価格に応じた税率が設定されており、受けた贈与の額が大きいほど税率も

高くなります。

なお、税額計算のもととなる評価は、不動産の場合、土地は路線価方式、建

物は固定資産税評価額をもとに決定
するので、一般に時価よりも安くなることから、

現金を贈与するよりは節税ができます。

また、贈与後3年以内に相続が発生した場合には、その贈与財産は相続財産に

含めなければなりません。

ただし、法定相続人とならない孫や娘婿に対する贈与は、法定相続人への贈与とは

異なり相続財産に加算されないため、生前贈与としては効果的です。

親などから住宅取得のための資金援助を受ける場合、110万円までには非課税となります。

相続時精算課税を選択すれば、2千5百万円まで非課税となります。

そのうえ、平成33年12月31日までであれば、さらに最高で3千万円まで非課税となります。

したがって、毎年の基礎控除額110万円に最高3千万円を加えた5,500万円まで

贈与を受けても税金はかかりません。

ただし、贈与を受ける者は、その年の1月1日現在で20歳以上の子・孫で、

贈与を受けた年の合計所得金額が、2千万円以下の者でなければなりません。


また、取得する住宅についても、床面積50㎡以上で、半分以上が自己居住用

でなければなりません。

なお、いちど相続時精算課税を選択すると、その後の撤回はできないうえ、

相続時に贈与財産の価額を相続財産に加算して相続税を支払うことになるので、

相続時精算課税の選択については十分な検討が必要です。

どんな場合に税金がかかるのかを知っておかないと、親からの贈与でも課税対象

となってしまう場合もあるので、しっかりと調べてから受けると良いかもしれませんね!!


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== 損しない為の不動産のお話 ==

「事故物件」価格への影響【実例】

「事故物件」価格への影響【実例】

小松商事の溝口です。

夏なので少し怖い話。。。ではないんですが、少し事故物件にかかわるお話です((+_+))!

このブログを読んでいらっしゃる方の中にも物件をお探しの方もいらっしゃると思いますが、

たまになんでこんなに安いんだろうという物件てありますよね。

その安い物件には、それなりの理由があります。

その理由の一つに、「心理的瑕疵物件(しんりてきかし)」、いわゆる「事故物件」というのがあります。

物件広告の備考欄に「告知事項あり」と記載されていることがあります。

これが事故物件であるサインです。

最近知り合いの業者さんから聞いた事故物件は、前所有者が2017年9月にお風呂場で自殺したというものでした。

価格は2,780万円、広さは約75平米。

同時期に同マンション内で売りに出ていた他の住戸が4,600万円。

4,600万円の物件の方がやや広く、方位は反対方向を向いていました。

条件を揃えるため、事故物件の平米単価を、4,600万円の物件の広さで割戻してみたところ、約3,100万円となりました。

さらに、このマンションの場合、バルコニーの方位によって眺望に差があり、これまでの取引相場にも差がでていたため、その分の

補正を行うと、事故物件は3,200~3,300万円相当の値付けをしているという結果がでました。

つまり、事故物件と、そうではない物件とでは、約1,400万円程度の差がついているということになります。

これが事故の影響と言えるでしょう。

確かに安いのですが、先代が自殺となると、これくらいの差がないと、ちょっと売りづらいのではないかと思います。死亡の原因

が、病死や孤独死とか、かなり年月が経過しているということであれば、心理的な影響(=価格への影響)は柔らぐと思うのです

が...

なお、このような場合、マンション全体が事故物件と言われるわけではなく、

事故があった住戸や、例えば投身自殺で落下途中に接触したとか、他の住戸で刺されたあと少し移動し絶命した先の住戸、上階

で死亡者が出て発見が遅れ体液がしみてしまった階下の部屋、といように、直接的に関係がある部屋を事故物件として扱うことが

一般的です。

病死などで発見が数日遅れたというような場合には、一応、告知されたうえで取引されますが、事故物件と言われるほどは、価格

への影響はありません。

家の価格というのは、「将来自分が売った価格-買った価格」の差で決まります。

自分が将来売却するときに事故物件であるがゆえに安くなってしまったとしても、自分が買った時もそれが理由で安かったのであ

れば差が小さいということになりますから、資産減少のダメージは無かったということになりますが、「万人が好む=リセールバ

リューが高い」という基本を考えると、やはり積極的には選ばない方がいいと思います。


┗ 18:54:55 ━ Page top ━…‥・
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